各省份户籍城镇化率2014-20年目标年均变动与2009-14年平均变动对比

最后，我们从城镇化的角度大胆的对未来三年的房地产市场总需求做一个测算。

从2020年户籍人口城镇化率达到45%的目标来看，我们需在未来三年完成3pct的户籍人口城镇化，其中包括棚改推动的农村转移人口市民化。按14亿户籍人口估算，2018-20年将有4200万人口落户城镇，扣除城镇新生人口落户1200万人，则来源于城镇化的落户人数为3000万人。若落户人口租赁比例为20%，则有约2400万人存在购房需求。假若按人均50平方米计算，则对应商品住宅销售面积12亿平米，年均销售约4亿平米，占2017年全国商品住宅销售面积比例为27.6%。若按户均人数2.5人计算，则对应约960万套商品住宅销售，年均销售320万套。
按目前年均户籍人口城镇化率增幅1.23pct计算，则2020年户籍人口城镇化率将达到46%。按14亿户籍人口估算，2018-20年将有约5200万人口落户城镇，扣除城镇新生人口落户1200万人，则来源于城镇化的落户人数为4000万人。若落户人口租赁比例为20%，则有约3200万人存在购房需求。假若按人均50平方米计算，则对应商品住宅销售面积16亿平米，年均销售约5.3亿平米，占2017年全国商品住宅销售面积比例为36.8%。按户均人数2.5人计算，对应约1280万套商品住宅销售，年均销售427万套。

此外，考虑到二十五年前城镇年均新生人口2000万人，对应购房需求约为5.9亿平米。在改善型需求方面，预计2018-20年年均新生婴儿数约1670万人（按人口出生率12‰计算），预计将带动商品住宅新增面积3.3亿平米（假设新生婴儿居住面积20平米/人）。